Největší chyby při prodeji bytu bez realitky
Prodej bytu bez realitky se může na první pohled zdát jako chytrý způsob, jak ušetřit. Jenže úspora na provizi se často rychle promění v náklady, a to nejen finanční. Pokud nemáte s prodejem nemovitostí zkušenosti, může vás samoprodej stát spoustu času, energie i peněz. V tomto článku se zaměřujeme na nejčastější chyby, které lidé při prodeji bytu bez realitky dělají, a také na to, jak se těmto chybám vyhnout.
Obecnému srovnání výhod a nevýhod prodeje bez realitky se věnujeme v článku Prodej bytu bez realitky: Vyplatí se?
Špatný odhad tržní ceny nemovitosti
Neznalost reálné tržní ceny je jednou z nejčastějších a zároveň nejdražších chyb. Mnoho prodávajících má za to, že na určení ceny není nic těžkého. Vždyť jsou k dispozici cenové mapy i online inzerce, takže se cena nastaví podle aktuálních inzerátů nebo podle toho, za kolik se prodal byt o ulici vedle. Jenže bez odborné interpretace jsou všechna tato data spíš orientační.
Byt nelze nacenit jen podle toho, co se prodává v okolí. Každá nemovitost má jiné parametry, technický stav, výbavu, dispozici, orientaci nebo právní situaci. Častou chybou je také spoléhat na realitní kanceláře, které nabízí odhad nemovitosti zdarma. Ve skutečnosti často nadhodnocují cenu, aby získaly zakázku. Výsledkem bývá nerealistická cena, která inzerát od začátku znevýhodňuje a celkově snižuje důvěryhodnost nabídky.
Prakticky mohou nastat dvě situace – v případě podhodnocené ceny se nemovitost sice rychle prodá, ale majitel zbytečně přichází o peníze. Naopak příliš vysoká cena vede k tomu, že inzerát zůstane v inzerci s minimálním zájmem a prodávající je nakonec nucen ke slevě, často až pod reálnou tržní hodnotu.
Řešení: Kvalifikovaný odhad ceny není porovnání tří inzerátů. Je to odborná práce, která běžně stojí několik tisíc korun, a to právem. Doporučuji obrátit se na někoho, kdo má zkušenosti v dané lokalitě a pracuje ve prospěch prodávajícího, ne s cílem rychle získat provizi.
Nedostatečná prezentace nemovitosti
Fotky pořízené narychlo na mobil, špatně napsaný inzerát, neuklizený byt… Bohužel to je stále častá realita samoprodejů. Jenže právě první dojem často rozhoduje o tom, zda zájemce vůbec zavolá, nebo rovnou pokračuje k další nabídce.
Fotografie prodávají. Jsou úplně prvním kontaktem zájemce s nemovitostí a v mnoha případech i rozhodujícím. Někdy stačí jediný snímek, který v potenciálním kupujícím vyvolá zájem. Naopak nedbalá prezentace vzbuzuje nedůvěru a snižuje ochotu jít na prohlídku.
Stejně tak platí, že dobrý inzerát není slohové cvičení. V textu má zaznít to, co je pro prodej skutečně podstatné. Samotná prezentace začíná pečlivou přípravou. Nemovitost je potřeba na nafocení i na samotný prodej připravit, a to nejen vizuálně, ale i technicky a organizačně. Čím lépe ji ukážete, tím větší šanci máte na dobrý výsledek.
Řešení: Pokud si nejste jistí, jak byt správně nafotit, prezentovat a zpropagovat, je vždy lepší obrátit se na někoho, kdo má v tomto směru zkušenosti. Dobrý makléř ví, co funguje, co zdůraznit, a čemu se naopak vyhnout.
Nezvládnutá organizace prohlídek
Samotný prodej nezačíná podpisem smlouvy, ale už prvním telefonátem zájemce. A právě v této fázi často vzniká nejvíc zmatků. Typickým problémem je nedostupnost prodávajícího, chaotické plánování, nebo nejasná komunikace. V inzerátech prodávající sice často uvádí „volejte od–do“ nebo „RK nevolat“, ale realita je taková, že telefon může zvonit neustále bez ohledu na den či hodinu a většinu z toho tvoří makléři, ne vážní zájemci.
Přesto je důležité zůstat profesionální. I první kontakt po telefonu formuje dojem. A pokud už se zájemce rozhodne přijít osobně, očekává vstřícné jednání, připraveného majitele a nemovitost, která je na prohlídku připravena. Chaotický přístup, nejisté odpovědi nebo neuklizený byt působí velmi špatně, což vážného zájemce může velmi snadno odradit.
Řešení: Prohlídky si předem dobře naplánujte. Mějte připravené odpovědi na běžné dotazy, chovejte se profesionálně a věnujte každému zájemci pozornost. Pokud si nejste jistí, nebo nemáte čas reagovat na každou výzvu, zvažte spolupráci s osobním makléřem. Ten celý proces filtruje, zkoordinuje a na místo přivádí jen skutečně relevantní kupující.
Slabé vyjednávací schopnosti
Vyjednávání o ceně není jen hra čísel. Je to psychologie, emoce a strategie. Kupující často zkouší snížit cenu různými taktikami od hraní na city až po nátlak a vyhrožování, že jdou jinam. Pro mnoho prodávajících jde o první větší obchodní jednání v životě, a přitom jde o transakci v řádu několika milionů korun.
Nelze očekávat, že někdo bez zkušeností s obchodem bude ve svém největším finančním rozhodnutí stoprocentně úspěšný. I drobná chyba nebo špatně načasovaná reakce může vést k nevýhodnému ústupku, zbytečné slevě nebo ztrátě důvěry na straně kupujícího.
Řešení: Buďte připraveni. Stanovte si minimální cenu, pod kterou nepůjdete, mějte podklady, kterými svou představu obhájíte a nenechte se ničím zaskočit. Pokud si nejste jisti, doporučuji přizvat k jednání někoho, kdo má zkušenosti s realitními transakcemi a vyjednáváním. I malá pomoc může mít v celkové částce zásadní vliv.
Nezajištěné právní zázemí
Vzorové smlouvy z internetu nebo rady z diskuzních fór mohou být víc nebezpečné než užitečné. Chybně sepsaná kupní smlouva, nevhodně zvolená úschova peněz nebo podceněné daňové povinnosti, to vše může vést k problémům, které se těžko řeší zpětně.
Pokud prodávající narazí na zkušeného, ale ne zcela férového zájemce, může se celý obchodní případ snadno změnit v nekonečný právní spor. Je třeba myslet na to, že smlouva musí být vždy vyvážená, a především bezpečná pro obě strany. V posledních letech se právní proces proměnil v „souboj připomínek“ mezi advokáty obou stran. V některých případech vůbec nejde o zájem klienta, ale o to, aby právník předvedl práci, za kterou je velmi dobře zaplacen. Výsledkem jsou dokumenty s mnohatisícovými smluvními pokutami například za nesplnění termínů, které prodávající ani nemusí být schopen ovlivnit. Přitom se ale zapomíná na to podstatné. Často se setkávám s případy, kdy po několikatýdenní výměně připomínek katastr smlouvy vrací kvůli formálním chybám. Tím se celý prodej zdrží nebo úplně zbytečně zkomplikuje.
Řešení: Kvalitní právní servis znamená nejen správně napsanou smlouvu, ale také pochopení souvislostí a reálné potřeby obou stran. Je nutné spolupracovat s ověřenými advokáty, kteří mají zkušenost s realitními transakcemi a vědí, že cílem je úspěšný, bezpečný a hladký proces.
Opomenutí důležitých detailů
Při samostatném prodeji se kupující často soustředí na hlavní věci, jako je stanovení ceny, přípravu bytu, zveřejnění inzerátu. Jenže obchod v řádu milionů korun stojí (a padá) na detailech, které laik snadno přehlédne. A právě ty se mohou nepříjemně vymstít.
Skryté vady, nevypořádané spoluvlastnictví, závazky vůči SVJ, zástavy nebo exekuce – každá z těchto věcí může obchod zpomalit, zkomplikovat, nebo úplně znemožnit. A co je hlavní, mohou se stát předmětem pozdějších nepříjemných konfliktů a sporů.
Řešení: Před prodejem si nechte ověřit právní i technický stav nemovitosti. Zjistěte si vše o katastrálních zápisech, spoluvlastnících, případně SVJ nebo závazcích, které přecházejí na nového majitele. Nebo se obraťte na osobního makléře. Kompletně prověří konkrétní nemovitost, připraví zájemce na skutečný stav a nastaví prodejní proces tak, aby nedošlo k žádnému nedorozumění.
Chyby stojí peníze. Prevence je levnější
Prodej bytu bez realitky je možný, ale rozhodně není bez rizika. Pokud se do něj chcete pustit sami, připravte se důkladně a nechte si poradit v oblastech, kde si nejste jistí. I jediná chyba může znamenat ztrátu stovek tisíc nebo vleklé komplikace. Oproti tomu si je nutné uvědomit, že skutečný profesionál se zaplatí sám – ať už díky dobře nastavené ceně, výhodně vyjednaným podmínkám nebo prevenci zbytečných problémů.
Prodejte váš byt nebo dům za nejvyšší možnou cenu se zkušeným realitním odborníkem. Tržní odhad nemovitosti a konzultace je zdarma. Pro více informací mě kontaktujte.