Skryté vady nemovitosti
Aktuální situace na českém realitním trhu vede nejen k růstu cen nemovitostí, ale také k tomu, že mnoho zájemců o koupi nemovitosti jedná velmi neuváženě. Nemovitost, kterou majitel nabízí za relativně dobrou cenu, si zájemce prohlédne jen zběžně, a protože ví, že je o nemovitost velký zájem, rozhodne se ji koupit prakticky okamžitě. Technický stav nemovitosti si kvůli rychlému rozhodnutí nestihne pořádně prověřit a skryté vady odhalí, až když už je pozdě. Po předchozím majiteli může žádat odstranění závad nebo slevu z kupní ceny, v takovém případě je ale důležité dodržet správný postup. Jak postupovat, aby byl nárok kupujícího uznán?
Co se považuje za skryté vady nemovitosti
Za skrytou vadu nemovitosti se považuje vada, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, při koupi však nebyla zřejmá a projevila se až později při užívání nemovitosti. Mezi nejčastější skryté vady nemovitosti patří zatékání vody do nemovitosti, nadměrná vlhkost a plíseň, zápach z netěsněné kanalizace, popraskané stěny, netěsnící okna, praskání překrytých podlah, nedostatečná zvuková izolace nebo nefunkční topení.
Pod skryté vady není ale možné zařadit vše. Skrytými vadami nejsou vady, které odpovídají charakteru, stáří a běžnému opotřebení nemovitosti. Například u starší bytové zástavby, u které neproběhla žádná rekunstrukce, lze očekávat, že některé věci budou už na hranici své životnosti. Skrytými vadami nejsou také vady, které vznikají špatným užíváním nemovitosti. Typicky jde o problémy s nadměrnou vlhkostí a plísněmi, které vznikají při nedostatečném větrání a topení.
Skryté vady družstevního bytu
Skryté vady lze reklamovat pouze u nemovitostí v osobním vlastnictví. V případě družstevního bytu se nekupuje byt, ale vlastnický podíl v družstvu, který dává právo k užívání konkrétního bytu. Jestliže se v bytě objeví skrytá vada, je třeba ji oznámit družstvu a požadovat její opravu.
Odpovědnost za skryté vady nemovitosti
Nároky kupujícího upravuje § 2106 občanského zákoníku. Je-li možné vadu odstranit, má kupující právo požadovat opravu nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Jestliže se jedná o neodstranitelnou skrytou vadu, má kupující právo požadovat adekvátní slevu z kupní ceny. V závažných případech, kdy kupující kvůli neodstranitelné skryté vadě nemůže byt či dům užívat obvyklým způsobem, může od kupní smlouvy odstoupit a požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Určit přiměřenou výši slevy může být dost problematické. Sleva by měla zohlednit více faktorů – zejména povahu a rozsah vady, snížení funkčních vlastností nemovitosti, cenu nutných oprav a další. Jestliže se kupující s prodávajícím na výše slevy neshodnou, nezbývá, než se obrátit na soud. Ten při určení přiměřené slevy z kupní ceny přihlíží například k tomu, o kolik se v důsledku vady snížila obvyklá cena nemovitosti a jak lze nemovitost s vadou užívat.
Reklamace skryté vady nemovitosti
Pokud kupující objeví na nemovitosti skrytou vadu, musí ji okamžitě a bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 2112 odst. 1 občanského zákoníku. Oznámení o skryté vadě by mělo mít písemnou formu a mělo by být podloženo odborným posudkem. Společně s oznámením vady musí kupující prodávajícímu sdělit, jaký nárok vůči prodávajícímu uplatňuje. Volba nároku je závazná a kupující zvolený nárok již nemůže změnit.
Pro kupujícího je klíčové doložit, že vady prodávajícímu oznámil, proto by měl oznámení poslat jako doporučenou zásilku, nejlépe s dodejkou. Zhotovení znaleckého posudku odborníkem zákon vyloženě nevyžaduje, nicméně odborník dokáže skrytou vadu finančně ohodnotit pro stanovení přiměřené výše slevy a navíc lze prostřednictvím odborného posudku prokázat, že vada existovala už při prodeji nemovitosti.
Lhůta pro oznámení skryté vady nemovitosti
Odpovědnost za skryté vady nese předchozí majitel po dobu 5 let od uzavření kupní smlouvy. Podmínkou je, aby kupující při oznámení dokázal, že se vada na nemovitosti vyskytovala už v době jejího převzetí.
Oznámí-li kupující vadu až po uplynutí pětileté lhůty, soud v případném sporu kupujícímu právo přizná pouze tehdy, když prodávající nenamítne, že vada nebyla oznámena včas.
Vyloučení odpovědnosti za skryté vady nemovitosti
Prodávající nese za skryté vady nemovitosti vždy plnou odpovědnost. Odpovědnosti se nezbaví ani v případě, že do kupní smlouvy uvede formulace typu: „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“ nebo „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“ atd., nebo pokud prokáže, že sám o skryté vadě nevěděl.
Jedinou možností, jak odpovědnost vyloučit, je písemný souhlas kupujícího. V praxi se uděluje například v situacích, kdy prodávaná nemovitost vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. Kupující ve smlouvě stvrdí svým podpisem, že za skryté vady přebírá odpovědnost a nebude se dožadovat po prodávajícím odškodného. Prodávající rovněž neodpovídá za vady, se kterými kupujícího prokazatelně při koupi nemovitosti seznámil. Například pokud do domu zatéká střechou a kupující nemovitost pořizuje s tím, že bude muset tento problém po koupi řešit, a tato vada je jasně uvedena ve smlouvě, je vyloučeno, aby za nějaký čas kupující po prodávajícím požadoval opravu střechy nebo slevu z kupní ceny.
Prodávající je před podpisem kupní smlouvy povinen seznámit kupujícího s aktuálním stavem nemovitosti. Všechny vady, o kterých prodávající ví, by měly být uvedeny v předávacím protokolu, nebo přímo v kupní smlouvě. Snadno se tak při soudním sporu dokáže, že kupující byl o všech vadách řádně informován a ten se ve vztahu k těmto vadám již nebude moci domáhat dalších nároků. Ve smlouvě by mělo být také stanoveno, že kupní cena je sjednána s ohledem na veškeré uvedené vady.
Záruka při prodeji nemovitosti
Pětiletá odpovědnost za vady se často zaměňuje se zárukou. Ta bývá dvouletá, někdy dokonce tříletá a obvykle ji poskytují developerské společnosti na nové domy a byty. Záruka musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána ve smlouvě, protože prodejce není podle občanského zákoníku povinen záruku na nemovitost poskytnout.
Oproti pětileté odpovědnosti za vady se záruka vztahuje na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou. Prodávající kupujícímu ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vlastnosti, které měla při podeji. Kupující nemusí při reklamaci prokazovat, kdy přesně vada vznikla. Zároveň se sjednanou záruční dobou je developer odpovědný po dobu 5 let za skryté vady.
Jak postupovat při reklamaci nemovitosti
Před několika lety jsem s mým klientem řešil reklamaci bytu ve starší zástavbě. Kupující, kterému jsem byt prodal, poslal mému klientovi písemné oznámení o tom, že se mu v koupelně na zdi objevila mokrá skvrna, která s nejvyšší pravděpodobností souvisela s poruchou rozvodů. Oznámení podložil fotodokumentací. Domluvili jsme si schůzku, na kterou jsme přizvali odborníka. Reklamaci jsme vyřešili ihned na místě, můj klient zajistil na své náklady opravu. Zde je důležité zmínit, že kupující se nesnažil sám vadu opravit, nesnažil se neodborně zjistit příčinu vady a ani nedělal žádné další neuvážené kroky. Vadu bez zbytečného odkladu oznámil a dosáhl svého nároku – tedy opravy skryté vady. Z mého pohledu je tento postup naprosto ukázkový.
Prodávající by měl podobným nepříjemnostem předcházet. Je v jeho zájmu, aby kupujícího před koupí upozornil na všechny vady nemovitosti a všechny je výslovně uvedl do kupní smlouvy, nebo do předávacího protokolu. Naproti tomu by si kupující měli technický stav nemovitosti nechat odborně prověřit ještě před podpisem kupní smlouvy.