Daň z prodeje nemovitosti
Jaké daně platíte při prodeji nebo koupi nemovitosti? Připravili jsme pro vás přehled daňových povinností spojených s prodejem i koupí nemovitosti platných pro rok 2022.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti platí vždy prodávající a přiznává ji v řádném termínu pro přiznání daně z příjmu, což znamená do konce března následujícího roku po prodeji.
Příjmy z prodeje nemovitosti se uvádí do Přílohy č. 2 formuláře pro přiznání k dani z příjmů v části 2. Výpočet dílčího základu daně s ostatních příjmů (§ 10 zákona). Příjmem je prodejní cena nemovitosti, výdajem je původní kupní cena. Výsledný rozdíl mezi prodejní a kupní cenou se daní 15% sazbou daně.
Kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti
Prodej nemovitosti je příjmem a podléhá tak dani z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu. Zákon v § 4 a § 10 definuje několik případů, kdy je prodávající od daně osvobozen. Osvobození od daně neplatí pro nemovitosti, které jsou zahrnuty v obchodním majetku.
- Vlastníkem nemovitosti jste minimálně 5 let
Daň z prodeje nemovitosti neplatí majitel, který vlastní nemovitost alespoň 5 let, tedy doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla délku 5 let. Tato lhůta je definována jako časový test.
Jestliže majitel nemovitost zdědil, započítává se do lhůty i doba, po kterou nemovitost vlastnil předchozí majitel. To však platí pouze v případě, že dědic je s původním vlastníkem v přímé příbuzenské linii. Přímými příbuznými jsou například prarodiče a vnuci, rodiče a děti atd. V roce 2020 byl schválen zákon, který prodlužuje časový test z 5 na 10 let pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Mají se tak omezit spekulace s byty. - V nemovitosti bydlíte před prodejem alespoň 2 roky
Daň z prodeje nemovitosti se neplatí ani tehdy, když majitel bezprostředně před prodejem v nemovitosti bydlel nejméně 2 roky. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v prodávaném bytě nebo domě bydlí alespoň jeden z nich. - Peníze z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby
I když prodáváte nemovitost, ve které bydlíte kratší dobu než 2 roky, nemusíte platit daň z nemovitosti. Stačí použít všechny peníze z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby do jednoho roku od chvíle, kdy byla kupní cena připsána na účet. Daň z prodeje nemovitosti neplatíte také v případě, že jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. V takovém případě je nutné přijetí peněz oznámit finančnímu úřadu. Uspokojení bytové potřeby neznamená jen koupi bytu nebo domu, může jít také o výstavbu, rekonstrukci, nebo koupi pozemku, na kterém se bude stavět. Prostředky se mohou použít rovněž na splacení hypotéky, která byla použita na financování bytových potřeb. Konkrétní podmínky stanoví § 15 zákona o dani z příjmů.
Od 1. ledna 2021 je nutné ještě navíc oznámit finančnímu úřadu osvobozený příjem z prodeje nemovitosti a následně doložit, že podmínka pro osvobození byla splněna. Oznámení musí být podáno do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Za neohlášení, nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu. - Daň z prodeje družstevního bytu
Příjem z prodeje družstevního podílu nepodléhá dani z příjmu fyzických osob, pokud doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 se časový test prodlužuje na 10 let. - Za družstevní podíl uspokojíte vlastní bytovou potřebu
Jestliže peníze z prodeje družstevního podílu použijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, jste od placení daně z prodeje osvobozeni. V tomto případě, na rozdíl od nemovitostí, nemusíte splnit podmínku současného bydlení.
Jak snížit daň z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu se stanoví z rozdílu prodejní a kupní ceny nemovitosti, přičemž výši daně si lze snížit náklady – např. provize makléři, který nemovitost prodával, nebo poplatky, které byly vynaloženy při přípravě nemovitosti k prodeji (vyklizení, úklid, drobné opravy).
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti získané darem
Nemovitosti podléhají dani i při darování. Přestože darovací daň byla formálně zrušena, dary se zdaňují 15% daní z příjmu.
Daň z příjmu se neplatí, pokud nemovitost daruje dárce příbuznému v hlavní linii (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata), příbuznému ve vedlejší linii (manžel, manželka, sourozenci, neteře, synovci, rodičům či dětem manžela/manželky), nebo členu domácnosti, se kterým dárce sdílel domácnost déle než 1 rok. Je-li hodnota nemovitosti vyšší než 5 mil. Kč, je nutné nabytí nemovitosti oznámit příslušnému finančnímu úřadu.
Při prodeji nemovitosti získané darem se neplatí daň pouze v případě, že byl splněn časový test. U daru ale časový test začíná běžet až v okamžiku nabytí darem bez ohledu na příbuzenskou linii. Jestliže není splněna jedna z podmínek – min. pětileté vlastnictví, nebo bydliště alespoň po dobu 2 let, může prodávající uplatnit v daňovém přiznání jako výdaj cenu nemovitosti stanovenou znaleckým posudkem v době jejího darování. Základ daně se vypočítá jako rozdíl této ceny a ceny prodejní v souladu s ustanovením § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti získané dědictvím
Při dědictví nemovitosti od příbuzného v přímé příbuzenské linii se neplatí žádná daň. Dědická daň byla zrušena a od daně z příjmu jsou zděděné nemovitosti osvobozeny. Stejně jako u darované nemovitosti je ale nutné ohlásit nabytí zděděné nemovitosti příslušnému finančnímu úřadu, přesáhne-li její hodnota 5 mil. Kč.
Při prodeji zděděné nemovitosti hrozí dodanění v hodnotě 15 % z ceny nemovitosti pouze v případě, že není splněn časový test. Do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitosti vlastnil (případně v ní bydlel) původní majitel, jestliže je s dědicem v přímé příbuzenské linii.
Daň z nemovitosti platíte vždy
Daň z nemovitých věcí se platí každý rok, daňové přiznání se však podává pouze jednou a to při pořízení nemovitosti. Daňové přiznání se rovněž podává v případě, že se výrazněji měnily parametry dotčené nemovitosti (tedy při větších rekonstrukcích, přestavbách).
Byla-li nemovitost zakoupena v průběhu roku 2022, podává se daňové přiznání do konce ledna 2023. Termín pro úhradu daně z nemovitosti je stanoven na 31. května. Jestliže je daň vyšší než 5 000 Kč, lze ji zaplatit ve dvou splátkách, kdy první splátka musí být uhrazena do konce května a druhá do konce listopadu. Jak vyplnit přiznání k dani z nemovitých věcí a další důležité informace najdete v článku Daň z nemovitosti 2022.
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí
Daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny byla zrušena 26. září 2020, od tohoto dne ji nabyvatelé nemovitosti již neplatí. S daní zanikla i povinnost podávat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.