Realitní informace

Prodej bytu s hypotékou

 

Většina kupujících, která si pořizuje svoji první nemovitost na hypotéku, má za to, že si kupuje bydlení na celý život. Jenže životní priority se v průběhu času mění a s nimi i nároky na bydlení. Často se stává, že najednou se je třeba přestěhovat z bytu do rodinného domu, z menšího bytu do většího, nebo naopak z většího bytu do menšího. Důvody mohou být různé – založení rodiny, změna zaměstnání, příliš vysoké životní náklady i rozvodové řízení. Prodej bytu nebo domu s hypotékou je prakticky stejný jako prodej jakékoliv jiné nemovitosti, pouze po administrativní stránce je celý proces trochu komplikovanější.

Nemovitost je v takových případech vázána zástavním právem. Zástavcem je buď banka, u které je hypotéka sjednána, nebo věřitel nebankovního charakteru. Při prodeji nemovitosti s hypotékou je nutné vypořádat úvěr tak, aby při převodu vlastnického práva zaniklo zástavní právo a bylo vymazáno z katastru nemovitostí. Částka potřebná na doplacení úvěru se obvykle hradí z prodejní ceny nemovitosti, její aktuální výši vystaví banka na základě žádosti o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru.

Vyčíslení hypotéky

Jakmile má prodávající s kupujícím podepsanou rezervační smlouvu, je na čase požádat banku o vyčíslení hypotéky. Tento dokument obsahuje konkrétní data k doplacení úvěru, číslo účtu, zůstatek úvěru a den provedení splátky. Banky většinou neumožňují vystavit vyčíslení hypotéky k jakémukoliv datu, některé banky vystavují vyčíslení například pouze ke konci měsíce, nebo k jiným pevně stanoveným datům. Jestliže je vyčíslení vystaveno mimo termín fixace, je třeba v souvislosti s předčasným splacením úvěru počítat se sankcemi za předčasné splacení.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Pokud byla hypotéka sjednána dříve než v prosinci 2016, může si banka za předčasné splacení účtovat poplatky ve výši několik desítek až stovek tisíc korun. U hypoték sjednaných před 1. prosincem 2016 se je možné sankcím vyhnout pouze v případě, že je předčasné splacení naplánováno na konec fixačního období.

Na hypotéky sjednané po 1. prosinci 2016 se vztahuje zákon o spotřebitelském úvěru, který výši poplatků značně omezil. Banky si mohou účtovat maximálně 1 % z předčasně splaceného úvěru nejvýše do 50 000 Kč. V praxi se jedná o poplatky v řádu stokorun. U předčasně splacených úvěrů, od jejichž sjednání ještě neuběhly dva roky, mají banky navíc nárok na zaplacení účelně vynaložených nákladů. Výši těchto nákladů definuje ČNB.

Jak prodat byt s hypotékou

Přesný postup při prodeji bytu nebo domu s hypotékou závisí na tom, jakým způsobem je koupě financována. Kupující nejčastěji nemovitost pořizuje za peníze z vlastních zdrojů, nebo ji financuje z hypotéky u své banky, nicméně je možná i méně častá varianta, kdy kupující čerpá hypotéku u stejné banky jako prodávající, případně kdy kupující stávající hypotéku od prodávajícího jednoduše převezme.

• Kupující má vlastní zdroje

  Nejsnazší a nejrychlejší varianta nastává, pokud má kupující dostatek peněz a nemovitost tak financuje pouze z vlastních zdrojů. Po uzavření rezervační smlouvy prodávající požádá svoji banku o vyčíslení hypotéky. Aktuální výše úvěru připadne bance, zbytek prodávajícímu.

  Po podpisu kupní smlouvy kupující pošle částku určenou pro prodávajícího do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky převede přímo na účet banky. Jakmile je úvěr doplacen, banka vystaví kvitanci úvěru, tedy doklad o splacení hypotéky. Následně se na příslušný katastr nemovitostí podává návrh na výmaz zástavního práva a návrh na vklad. Další postup je stejný jako u standardních prodejů, po přepsání vlastnického práva na katastru jsou peníze z úschovy uvolněny na účet prodávajícího.

• Kupující si sjedná hypotéku u své banky

  Poměrně často se stává, že kupující si na koupi bytu či domu bere hypoteční úvěr ve své bance. V takovém případě do celé transakce vstupuje další strana – banka kupujícího. Prodej probíhá obdobně jako když má kupující vlastní zdroje pouze s tím rozdílem, že kupující musí co nejdříve po podpisu kupní smlouvy zajistit čerpání úvěru a na katastr se navíc vkládá návrh na zápis nového zástavního práva. Tato zástava bude dočasně uvedena v katastru jako druhá v pořadí.

  Čerpané prostředky jsou přesně podle kupní smlouvy rozděleny na dvě části, část prostředků jde na uhrazení původní hypotéky a zbylá část do úschovy. Banka prodávajícího po uhrazení zůstatku úvěru vystaví kvitanci dluhu a zruší své zástavní právo, banka kupujícího se následně dostává se svou zástavou na první místo. Peníze jsou z úschovy vyplaceny prodávajícímu hned po přepsání vlastníka nemovitosti.

• Kupující čerpá hypotéku u stejné banky jako prodávající

  Kupující si také může vzít hypoteční úvěr u stejné banky, u které splácí úvěr na bydlení původní majitel nemovitosti. Proces prodeje se tak v některých ohledech podstatně zjednoduší. Banka má v takovém případě okamžitě přehled o aktuální výši zůstatku hypotéky, zná a má již v zástavě předmětnou nemovitost a navíc nemusí komunikovat s jinou bankou. Na druhou stranu kupující by mohl u nějaké jiné banky získat mnohem výhodnější podmínky.

• Kupující převezme stávající hypotéku

  Nejméně častým řešením prodeje nemovitosti s hypotékou je převzetí stávajícího úvěru kupujícím. Vzhledem k tomu, že kupující přebírá úvěr se všemi podmínkami včetně úroku, výší splátek i fixací, vyplatí se tato varianta jen ve velmi výjimečných případech, například pokud by původní hypotéka měla velmi nízkou úrokovou sazbu.

  S prodejem musí souhlasit kupující, prodávající i banka. Ta musí prověřit, jestli je kupující dostatečně bonitním klientem. Pokud banka shledá, že kupující splácení hypotéky nezvládne, převod nepovolí. Splní-li kupující všechny standardní podmínky, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusí se řešit předčasné splacení úvěru a ani nový odhad ceny nemovitosti, banka pouze připraví dodatek ke stávající hypoteční smlouvě. Aktuální výše hypotéky se pak odečte z kupní ceny a rozdíl se připíše na účet prodávajícího. Tento způsob nelze uplatnit u úvěru u stavební spořitelny, kde je úvěr svázán se stavebním spořením.

• Prodávající doplatí hypotéku ještě před prodejem

  Hypotéku lze samozřejmě ještě před prodejem zaplatit z vlastních úspor, případně jde využít menší úvěr nebo navýšit novou hypoteční smlouvu o výši doplatku starého úvěru. Toho využívají především klienti, kteří čerpají novou hypotéku na nový byt nebo dům.

Na co si dát při prodeji bytu s hypotékou pozor

Všechny možné varianty prodeje nemovitosti s hypotékou mají svá specifika, která je lepší řešit prostřednictvím zkušeného realitního makléře. Kvalifikovaný prodejce se nejen velmi dobře orientuje v problematice, ale především zná přesný postup prodeje a díky tomu dokáže řídit celou transakci tak, aby dopadla k maximální spokojenosti všech zúčastněných stran. U samotného prodeje si je třeba dát pozor zejména na:

• Zákaz zcizení a zatížení

  Pokud je na výpisu z katastru nemovitosti v listu vlastnictví uveden zákaz zcizení, nejde nemovitost prodat bez souhlasu banky. Katastr bez výslovného písemného souhlasu banky nepovolí převod na nového vlastníka a ani nesmí být zapsáno jiné zástavní právo.

• Kupní smlouva na nemovitost s hypotečním úvěrem

  Kupní smlouva musí mít písemnou formu a musí splňovat veškeré potřebné náležitosti dle platné legislativy. Rovněž je zapotřebí, aby ve smlouvě bylo správně uvedeno vypořádání kupní ceny a důsledně vymezeny všechny podmínky pro úspěšný převod, úhradu stávající hypotéky a výmaz původního zástavního práva.

• Daň z prodeje nemovitosti

  Prodávající musí při prodeji nemovitosti zaplatit daň z příjmu. Sazba daně z prodeje nemovitosti činí 15 % ze zisku, jde tedy o rozdíl mezi prodejní cenou a původní kupní cenou. Nicméně za určitých okolností se daň z prodeje nemovitosti neplatí. Kdy se neplatí daň a další důležité informace o daňových povinnostech spojených s prodejem nemovitosti najdete v článku Daň z prodeje nemovitosti.

• Povinnosti při prodeji nemovitosti

  Kromě daně z prodeje nemovitosti zákon prodávajícím ukládá i další povinnosti. Přehled všech důležitých povinností obsahuje článek Povinnosti při prodeji nemovitosti.

Řešíte prodej bytu nebo domu s hypotékou? Pomohu vám vybrat nejlepší řešení a zajistím celou transakci.
Pro více informací mě kdykoli nezávazně kontaktujte, základní konzultace je zdarma.